公務員の持ち家か賃貸か問題について

　今夜の話題は公務員の持ち家か賃貸か問題についてです。

持ち家

賃貸

○この記事を読んでほしい方

・家を買おうか悩んでいる方

・持ち家を持ち続けるべきか悩んでいる方

・賃貸に住み続けることを不安に思っている方

○目次

・公務員が安易に家を持つ、持ち続けることはおすすめしない

・持ち家と賃貸のメリット、デメリット

・本当に同じ額を支払うとしたらどれだけの差が生まれるのか

・持ち家、賃貸以外の選択肢

・公務員が安易に家を持つ、持ち続けることはおすすめしない

　ある程度の家賃を払っている方のマンションには定期的に「今の家賃と同額の住宅ローン支払いで新築の家を持てます」といった旨のチラシが入ります。確かに同じ額を払い続けるのであれば、新築で、しかもいずれ自分のものになる家を買って、住宅ローンを支払った方がいいような気がしてしまいます。しかし、残念ながら、話はそう単純ではありません。チラシでは家を持つことのリスクや、隠れたコスト（固都税、リフォーム代など）については全く言及していないのです。

　そして公務員には、なんといっても、最大月額28,000円の住居手当があります。61,000円以上の家賃を支払っている公務員なら、最大約46％の家賃が補助されるのです。このメリットを手放しても持ち家を持つべきかどうか考えていきましょう。

・持ち家と賃貸のメリット、デメリット

　持ち家のメリットは賃貸のデメリット、賃貸のメリットは持ち家のデメリットですので、持ち家視点からメリットとデメリットを見ていきましょう。

　まず持ち家のメリットは①ローンの支払いが終われば自分のものになる②自分の好きなようにカスタマイズできる、デメリットは①引っ越しが難しい②”負”動産になる可能性があるでしょうか。

　メリット①ローンの支払いが終われば自分のものになる、はわかりやすいですね。ローンの支払いさえ終わってしまえば、家は完全に自分のものになるので、賃貸のように老後の年金だけでは家賃が支払えなくなったり、建て替えなど貸主の都合で追い出される心配もありません。メリット②自分の好きなようにカスタマイズできるもわかりやすいですね。新築なら収納や書斎など自分の好きなように配置できますし、キッチンやお風呂を広くするといったこだわりも反映させることができます。建売や家を建てた後でも、お金をかけてリフォームすればある程度自由に間取りなども変更できます。これは賃貸で同じ物件に住み続ける人にはできない贅沢です。

　ではデメリットはというと①引っ越しが難しい、は少なくとも私にとっては結構な痛手です。私は通勤に時間をかけることが嫌いで、今は職場まで自転車で10分のところにマンションを借りています。そうすることで、朝はやく起きなくて済むし、家に帰ってから料理をしたり、こうしてブログを書く時間も確保できますしね。これが、家を買って転勤になって往復２時間なんてことになったらと思うとなかなか家を買う気にはなれません。また、持ち家はカスタマイズできると書きましたが、４LDKで建てた家を２LDKなどダウンサイジングすることは非常に多くの費用が発生します。ライフステージに合わせて、家のサイズを変更できるというのは、賃貸の大きなメリットです。

　そしてデメリット②”負”動産になる可能性がある、は地方に住む方なら無視してはいけない社会問題であると思います。都心の一等地ならともかく、日本の少子高齢化を考えると、空き家問題は今後ますます深刻化していきます。運よく子供が家を引き継いでくれたり、売却できれば良いですが、誰も相続しない、売れない物件は悲惨です。地方の過疎化が進む中、住む予定も使い道もなくただ管理の責任と納税義務だけが発生しているような状況は誰しもが望まない結果でしょう。

・本当に同じ額を支払うとしたらどれだけの差が生まれるのか

　仮に、30歳の方が90歳までの60年間を想定して、4000万円の住宅を35年ローン、金利1.5％で購入すると、まず初期費用として物価格の５％程度がかかるとして200万円、住宅ローン5,140万円、500万円のリフォーム代が2回、固定資産税が年10万円として600万円、火災保険を年1万円として60万円としてざっくりとした総額は7,000万円程度になります。築60年の家が資産といえるかは個々人の判断におまかせしますが、この家に住むためには住宅ローンの支払いは月12万2500円になります。

　一方で、賃貸を7,000万円を住居費として計上して、60年間借り続けるとしたらいくらの物件に住めるでしょうか。逆算していくと、火災保険を年1万円として60万円、更新料を2年に1回・1ヶ月分つまり2年を25ヶ月で計算、60年で750ヶ月として計算すると（7,000万円ー60万円）/750か月≒9万2,600円/月の家賃を支払うことになります。92,600円というのは60年間の平均なので子育てなど広い家が必要な時には、高い家賃で、子育てが終わったりDINKS時代は安い部屋を借りるといった柔軟な対応ができます。ここに、公務員は現役時代は28,000円の住宅手当がつくので、子育てで広い家が必要な30代、40代、50代といった時期には15万円くらいの一戸建てを借りるといった選択も可能です。

・持ち家、賃貸以外の選択肢

　最後に、蛇足になりますが、持ち家、賃貸どちらでもない選択肢が最近になって出てきました。それが、家のサブスクです。有名どころでは、HafH、ADDressなどがあります。月定額で、全国にある拠点を転々と旅行しながら生活できます。メリットは旅をしながら生活ができて、家賃も賃貸より安上がりなサービスもあります。一方でデメリットはドミトリーや相部屋がおおく、プライベートが確保しにくいこと、一つの拠点に長くとどまれないので、交通費がかさむことでしょうか。私もFIREを達成してはれてノマドワーカーになれた際には使ってみたいなあと思えるサービスです。

　今夜はこの辺で。ではではー。