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REITを買ってみよう

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REITを買ってみよう

 今夜の話題は、資産運用中級者講座、J-REIT不動産投資法人、JAPAN Real Estate Investment Trust以下REIT)を買ってみよう、です。

 現物不動産投資は数百万円以上の自己資金がないと、ほとんど不可能です。ですが、REITなら数万円から不動産投資を始めることができます。また、REITは住宅のほか商業施設やオフィスビル、ホテルなどの様々な不動産に投資するものがあります。

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REITでは様々な不動産に投資することができます

REITのメリット5選

 REITは複数のビルやホテル、商業施設などの不動産に投資します。不動産は株式と異なる値動きをするため分散投資になります。また、個人では難しい、複数の不動産への分散投資も可能になります。これにより、リスクを軽減することができます。

  • 株式に比べて利回りが良い

 日経平均の平均配当利回りは1.9%ほど、1547上場インデックスファンド米国株式(S&P500)の分配金利回りは0.8%ほどですが、REITの平均分配金利回りは3.5%ほどです。

 REITの場合は、収益の90%超を分配するなどの一定の条件を満たせば、法人税がかからないため、収益がほぼそのまま分配金として出されます。つまりJ-REITは、一般の株式などに比べると、投資家に分配金を出しやすい金融商品といえるでしょう。

  • 少額から不動産投資ができる

 一般に不動産投資には少なくとも数百万円以上のまとまった資金が必要です。マンション1棟となったら数億円以上の資金が必要になってきます。不動産投資の参入障壁の最も高い理由がこれでしょう。しかしREITなら数万円から数十万円の資金で購入することができます。失敗したときの痛手が限定的なのもメリットといえるでしょう。

  • 管理や勉強の手間がない

 通常の不動産へ直接投資する場合のように法律などの様々な勉強が必要ないほか、物件の維持や管理といった手間が省けます。これは実物の不動産を持つのに比べてREITが非常に優れている点です。実際に実物不動産投資をしようと思ったら法律や物件種類ごとの収益性などの特徴の勉強、管理維持の手間などたくさんの時間が必要になってきます。一方、REITではそれらの勉強をする必要がなく、自分がこれから需要が伸びる、あるいは安定した収益が望めると思った銘柄を買うだけですので、そこまで複雑な勉強は必要ありません。また保有した後の修繕や管理維持の手間もすべて投資法人がやってくれます。

  • 換金性が高い

 REITは実物不動産と比べて換金性が非常に高いです。実物不動産は売ろうと思ってから数か月あるいは数年といった時間が必要になってきますが、REITであれば、上場株式と同じように市場で取引されていますので、その日のうちに換金することができます。逆に買う場合も実物不動産は欲しい物件を見つけ、取引が終了するまで数か月あるいは数年かかりますが、REITであれば市場に出ている数10本の中から自分の投資方針に合ったものを見つけ、その日のうちに売買することも可能です。

REITのデメリット4選

  • 実物不動産に比べると利回りが低い

 実物不動産は数%から数10%の利回りを出すことも可能ですが、REITは2021年10月31日現在、最も分配金利回りの低い8963インヴィンシブル投資法人は0.07%、最も高い3492タカラレーベン不動産投資法人でも5.41%(インフラファンドでは9286エネクス・インフラ投資法人は6.16%)です。実際、私が持っているアパートは現況(8室中4室空室)でも利回り8.6%、満室想定では15%以上の利回りが期待できます。

 不動産投資をする場合、物件の価値にもよりますが、金融機関から融資を受けて投資をすることができます。2000万円を元手に2億円のマンションを買ったりすることもできます。この場合、例えば家賃年収が1,500万円あったとして、金融機関への返済が1,000万円だった場合、2,000万円の自己資金で500万円の利益、25%もの利回りを実現することができます。融資を引けるというのは不動産投資の大きなメリットですが、REITに投資する、と言って、融資をしてくれる銀行はないでしょう。

  • 株式に比べると大きな値上がりは期待できない

 REITは株式に比べ、大きな値上がりは期待できません。私の持っている株式のうち最も値上がりの大きなものは2928RIZAPグループ(株)で、買った当初に比べ531%の値上がりをしています。一方で、REITで最も大きな値上がりをしているものは3298インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人で79%の値上がりをしています。リスクとリターンは表裏一体ですので、リスクも限定的ということもできますが、株式のように何倍にも値上がりすることはREITの場合難しいでしょう。REITがミドルリスク・ミドルリーターンといわれるゆえんですね。

  • 金利上昇リスクがある

 REITは一般投資家から資金を集めるほか、金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。この場合、金利の変動はREITの収益に影響を及ぼし、利払いが多くなれば当然、価格や分配金が低下する可能性があります。

REITの具体的な買い方手順

  1. ネット銀行とネット証券口座に口座を開きましょう。そして、確定申告が面倒な方は証券会社に口座を開設する際は特定口座、源泉徴収ありにするのをお忘れずに。
  2. ネット銀行に入金してネット証券に資金を振り込みましょう。ネット銀行は多くのコンビニなどで設置されているATMから入金することができます。最初は数10万円もあれば十分でしょう。次にネット証券にログインしてネット銀行から資金を入金しましょう。多くのネット銀行からネット証券への入金は手数料無料で、購入資金に即時反映されます。
  3. 好きなREITを選んで購入しましょう。ここは完全に自己責任の世界になってしまいます。しかし銘柄選びは、REIT投資の肝であると同時に醍醐味でもあります。自分の好きな会社(身近なところでは星野リゾート・リート投資法人や大江戸温泉リート投資法人なんかはなじみがあるでしょう)に投資をするもよし、運用先(商業施設やオフィスビル、住宅など)や財務状況をじっくりと見て投資をするもよし。絶対に儲かる銘柄というのはありませんが、自分の裁量で投資先を決められるというのはREIT投資ならではの楽しみといえるでしょう。

REITで資産運用して思ったこと

 私にとって、REIT投資の一番の魅力は安定した分配金利回りです。ほったらかしで5%もの分配金を、しかも大した手間をかけずにえられるというのは非常に魅力的です。この考えは、現物不動産投資を始めた今でも変わりません。現物不動産はやってみると楽しい反面、勉強することやこまごまとした雑事にとられる手間が非常に面倒です。もしもう一度、知識0の状況から勉強しなおして投資するかと問われたら、REIT株式投資で十分と答えるかもしれません。それくらい、実物不動産投資は面倒で、株式、REIT投資は魅力的です。

 

 今夜はこの辺で。ではではー。

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