不動産の収益改善を目指して
今夜の話題は、投資用不動産の収益改善についてです。
○この記事を読んでほしい方
・投資用不動産をすでに持っている方
・投資用不動産の収益を改善したい方
○目次
・私の持っている物件概要
・コストカット
・入居率の改善
・不動産経営を始めて半年で思うこと
・私の持っている不動産概要
保有棟数：１
物件種類：木造アパート
部屋数：8室（うち4室空室）
年間家賃（満室想定家賃）：1,722,000円（3,258,000円）
※実際には、管理会社に管理業務を委託しているので、上記金額から５％（＋税）がひかれた金額が収入になります。
ターゲット:長崎大学生
物件購入の経緯:大手収益物件専門サイトで売りに出ていたものを購入。いわゆる相続物件で、前のオーナー様はほとんど経営にタッチしていなかったものと推測されます。
・コストカット
まずは不動産経営でかかっているコストを洗い出してみると
１．管理委託料
２．共用部電気代
３．入居者用無料インターネット代
この内コストカットできそうな部分を考えてみます。１．管理委託料については、ここを無理に交渉して、管理会社さまのモチベーションが下がって入居付けや管理業務がおろそかになっては本末転倒、というわけで触らないことにします。次に２．共用部の電気代については、現在も1000円/月かかっていないので新電力に切り替えたとしてもコストカットはたかが知れています。そうなると残るは３．入居者用無料インターネット代。これをいかに下げるかと考え始めました。さぁ、困ったときのgoogle先生の出番です。
いろいろな検索ワードを入れて片っ端から参考になりそうなサイトを見ていきます。そこで、プロパンガス会社を変えると自分の経営するアパートにインターネットを無料で導入することができるとのサイトを見つけました。自分の持っている物件のガスを確認してみるとプロパンガスでした。プロパンガス会社を変えるにはプロパンガス設備の償却が終わっている必要があるようなのですが、私の持っている物件は、1999年築の物件ですので償却期間も終わっていることは容易に想像できました。入居者用インターネットを無料で導入できるということは月々のインターネット料金についても交渉できるのではないかと考え、さらに試行錯誤を重ね、私が物件を持つ長崎県で、入居者用インターネット導入費用0円の会社を見つけました。
早速その会社に電話して、入居者用インターネット料金を下げたい旨を伝えました。すると、予想通りプロパンガス設備の償却が終わっているか確認したいとのご返答がありましたので、物件概要を伝え、返答を待つことに。翌週には確認が取れたため、提携しているプロパンガス会社が私の物件にプロパンガス供給可能か、現在のインターネット会社との契約などについての確認をしたいとのことでまた待つこと数週間、すべての確認が取れたとのことで、Zoomでのオンラインミーティングを行う運びとなりました。
オンラインミーティングでは入居者用インターネット料金について金額の提示が行われました。現行14,630円/月から8,800円/月に引き下げ可能とのこと！また現在１００Mbpsの速度の有線LAN設備のところ、１GbpsのWiFiを設置してくれるとのこと。さらに、入居者が負担するガス料金はあげずに、可能なら下げたいとのありがたいお申し出です。入居者様が首を縦に振らなければ進まない話なので、正直１Gbpsへの速度アップとWiFi、そしてプロパンガス料金が下がる可能性があるという条件に私は二つ返事で話を進めていただくこととなりました。入居者様の御意向もあるので絶対とは言えませんが、メリットも提示できるプランを持ってきていただけてラッキーでした。切り替えには4月1日を予定しているとのこと。つかまりにくい学生から承諾書をもらうのは骨の折れる作業かと思いますので、大変感謝しております。
さて、本条件はかなり頑張ってくれたプランのようで、裏話を書くと、私の管理委託している管理会社を開拓したいとの思惑もあったようで、今後安心して管理会社と関係を築けるようにとの思惑もあったそうです。なんにせよラッキーでした。
私の持っている物件は長崎大学から徒歩圏内にある大学生向けアパートです。大学生ということは定期的に需要が見込める一方、3月には退去される方が多いということでもあります。そこで、サービス開始は4月1日というのは大変都合がよいこともありました。
これで順調にいけば、来年4月から5,830円/月のコストカットができることになりました。
・入居率の改善
コストカットの次は収益を上げるための入居率の改善、可能であれば満室経営を目指したいところです。そこでまずは、本物件のターゲットである長崎大学生の気持ちになって、どうすれば入居してもらえるかを考えました。家賃は相場から大きく乖離はしていませんし、インターネット無料、風呂トイレ別、屋内洗濯機置き場、ロフト付きで1999年築と、自分が大学生だったらと考えるとまずまずの物件ではないかと思われました。客付けをしてくれる管理会社も長崎県では大手のようです。では、どこに問題があるのかを考え始めました。
お部屋探しをする際に、私だったらどうするか。。。まずはインターネットで大手サイトから自分の入居したい条件の物件を探すと思うのではないかと考えました。早速、大手賃貸不動産サイトで自分の物件が見つかるかを調査したところ、ちゃんと引っ掛かりました。しかし、出てきた情報では一階の一部屋しか空きがないとのこと。例えば私が女性だったら2階以上の部屋を借りたいと思うのではないかと考え、レントロールを確認したところ、2階にも空室はありました。
次に、私が大学生だったとしてお部屋探しで頼りにするとしたら。。。大学生協で情報を集めるのではないかと考えました。早速長崎大学生協のサイトでお部屋情報を検索すると、私の物件がヒットしました。しかし、この物件は現在満室です。空室予定については直接お問い合わせ下さい。と表示されてしまいました。
以上２点を改善すべく管理会社に電話をして、コロナ禍で直接挨拶に伺えないことを謝罪しつつ、普段の物件管理についての感謝を伝えるとともに、インターネット上の情報が現状の物件状況と異なっていることを伝え、修正してもらえるようお願いしました。それから1週間ほどで、無事大手サイトの物件情報は修正され、2階のお部屋も入居可能である旨表示されました。あとは大学生協のサイトの情報も更新されるか見守りつつ、繁忙期である1月から3月の入居希望者を期待して待ちます。
・不動産経営を始めて半年で思うこと
つくづく、不動産投資は”投資”と言いながらも経営”事業”に近い性質を持つということを感じました。株式投資などでは、資金を投下した後は景気やその会社の事業・財務状況を見ながら売買をすることしかできません（株主として投資資本の多寡により議決権の行使はできますが、ほとんどの方はそれがダイレクトに収益に影響することはないでしょう）が、不動産投資では前述のようにオーナーとして収益改善のために知恵を絞らなければなりません。普段の物件管理を管理会社に委託している私でも、ダイレクトに収益に影響を与えることができるというのは（これを面倒に思う方もいらっしゃるでしょうが）やりがいを感じます。目指せ満室経営！
今夜はこの辺で。ではではー。
